Phòng gym cao cấp: Từ nơi tập luyện thành không gian kết nối xã hội
19/06/25
 |
| Lớp tập thể dục tại Life Time, một phòng tập thể dục tự gọi mình là phiên bản "câu lạc bộ đồng quê" của câu lạc bộ sức khỏe, ở Thành phố New York. Ảnh: Hiroko Masuike |
Trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại khan hiếm và nhu cầu của khách hàng thay đổi, các phòng gym cao cấp đang phát triển mạnh mẽ và trở thành trung tâm đa năng thay thế cho hotel, văn phòng và không gian cộng đồng. Thay vì chỉ cung cấp thiết bị tập luyện, họ mở rộng sang co‑working space, phòng họp, quán cà phê – và cả dịch vụ giữ trẻ.
Tại Chelsea Piers (New York), phòng gym tích hợp lounge & co‑working với trần cao 13 m, view sông Hudson, chương trình sự kiện, hội thảo chuyên đề.
Equinox đã mở khách sạn tại Hudson Yards vào 2019 và lên kế hoạch phát triển chuỗi khách sạn cùng thương hiệu tại Bắc Mỹ, châu Âu, Trung Đông.
Tập đoàn Life Time kết hợp mô hình “country‑club” với dịch vụ giữ trẻ trả phí và không gian làm việc riêng với bàn Herman Miller, trong dự án “Life Time Work”. Thành viên có quyền dùng phòng làm việc và dịch vụ gym với chi phí hàng trăm đến hàng nghìn USD mỗi tháng.
Các tiện ích mở rộng này tận dụng diện tích rộng rãi, thường từ 30.000 đến 175.000 ft², đón đầu xu hướng thuê mặt bằng lớn tại đô thị khi nhiều toà nhà thương mại và bán lẻ trống. Ví dụ: Chelsea Piers tận dụng khu vực cảng cũ, Life Time thuê khu Midtown Manhattan 54.000 ft² để xây dựng sân chơi gồm 7 sân pickleball và quán bar.
Chiến lược dài hạn cùng không gian độc đáo
Các thương hiệu cao cấp đánh cược vào thuê dài hạn từ 20–25 năm để đảm bảo chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng lớn. Tại Chelsea Piers, lease dài hạn cho phép thiết kế trần chi tiết, như sử dụng dầm thép chịu lực cho bể bơi trên tầng cao. Life Time nhấn mạnh tầm nhìn 40–50 năm cho tài sản: họ ưu tiên thiết kế chuyên biệt, không dễ chuyển đổi như các mặt bằng bán lẻ thông thường.
Trong giai đoạn COVID, Life Time tái cấu trúc, tập trung cắt giảm chi phí điều hành, bán hàng để giữ nguyên dòng tiện ích cao cấp cho khách. Quy mô không gian lớn và dịch vụ đa dạng giúp các trung tâm này vượt lên sau đại dịch. Theo Hiệp hội Fitness quốc gia Mỹ, 25% gym/studio đóng cửa năm 2021, nhưng chuỗi cao cấp như Life Time và Chelsea Piers tăng trưởng trở lại.
Mô hình phù hợp với bất động sản ế ẩm
Khi các khu bán lẻ và văn phòng trở nên ế ẩm, chủ đầu tư chuyển sang tìm anchor tenant giúp tăng foot‐traffic. Gym cao cấp chiếm diện tích lớn, kéo khách vào khu vực rộng rãi, giúp nhà đầu tư hấp dẫn hơn với các đối tượng khách khác.
Sam Bernstein (COO Chelsea Piers) cho rằng “có những mặt bằng không tưởng tồn tại nay đã được khai thác – không gian văn phòng hay tầng 2 từng bị bỏ hoang giờ trở thành gym cao cấp.”
Theo Trepp, trung bình gym cao cấp như Equinox, Chelsea Piers có quy mô 40.000–150.000 ft², so với Planet Fitness chỉ 15.000 ft², Nysc ~25.000 ft².
Các thương vụ ký lease từ giai đoạn phát triển trước khi xây dựng giúp gym có lợi thế thiết kế riêng, đồng thời giúp chủ đầu tư lấp đầy các bất động sản không dễ kiếm người thuê.
Thách thức và tiềm năng kinh doanh trong tương lai
Giữa bối cảnh kinh tế có nhiều rủi ro, mô hình gym cao cấp vẫn được kỳ vọng nhưng không ít rào cản. Thời hạn lease dài kèm chi phí lớn: theo Cameron LaPoint (Yale), chủ đầu tư phải bỏ vốn dài hạn để tùy chỉnh không gian cho gym. Lạm phát có thể làm tăng chi phí duy trì dịch vụ đắt tiền, tạo áp lực lên khách hàng. Chris Hudgins (S&P Global) cảnh báo mức phí cao có thể không bền vững nếu lạm phát tiếp diễn.
Tuy nhiên, Life Time tự tin: dữ liệu 2024–2025 cho thấy dòng thu từ thành viên và dịch vụ phụ trợ còn mạnh hơn cả trước đại dịch. CEO Bahram Akradi đánh giá rằng “công ty được tái định hình tốt hơn, như chưa từng trải qua COVID.”
Định hình lại chuẩn mực thiết kế: Gym không còn là không gian phụ trợ
Để phục vụ mô hình mới – nơi gym là trung tâm của trải nghiệm sống và làm việc – các thương hiệu phải tái cấu trúc toàn bộ cách tiếp cận thiết kế không gian.
Tại Chelsea Piers ở Downtown Brooklyn, thiết kế đặc biệt cho phép khách bước vào là thấy ngay hồ bơi dài 75 feet với ba làn bơi. Kiến trúc sư nội bộ làm việc cùng nhà phát triển TF Cornerstone để gia cố hồ bơi bằng hệ thống dầm thép, có thể nhìn thấy từ trần phòng tập nhóm bên dưới.
Life Time chuẩn bị đưa Life Time Work – mô hình coworking – đến Brooklyn Tower, tích hợp với không gian gym rộng tới 110.000 ft². Đây là nỗ lực lớn nhất của hãng trong việc xây dựng trung tâm tích hợp toàn diện ở New York.
Bahram Akradi, CEO Life Time, cho biết: “Không thể coi việc thiết kế gym cao cấp như một cửa hàng Aritzia dễ dàng biến thành Alo Yoga. Đây là công trình phức tạp, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn.” Chính vì vậy, công ty chọn thuê dài hạn 25–50 năm để có thể đầu tư kết cấu bền vững.
Không gian của các gym hiện đại giờ đây bao gồm phòng họp, bếp mở, lounge, bể ngâm lạnh, khu vực tập yoga nóng, và studio đạp xe. Điều này định nghĩa lại toàn bộ nhận thức truyền thống về nơi tập luyện – từ “phòng phụ trong tầng hầm” thành “trung tâm lifestyle đa chức năng”.
Cấu trúc tài chính và vận hành: ít sale hơn, nhiều giá trị hơn
Sự chuyển dịch sang dịch vụ cao cấp kéo theo cả thay đổi trong chiến lược vận hành. Life Time là một ví dụ tiêu biểu. Sau đại dịch, công ty cắt giảm đội ngũ bán hàng, loại bỏ các chương trình khuyến mãi thành viên. Mục tiêu là để “các tiện ích tự nói lên giá trị” thay vì dùng chiến thuật giá rẻ để thu hút khách. Trụ sở chính cũng thu gọn, tập trung ngân sách vào thiết kế và nâng cấp cơ sở vật chất.
Trong giai đoạn phục hồi, dữ liệu doanh thu nội bộ 2024–2025 cho thấy mức tăng trưởng mạnh từ phí thành viên và các khoản mua phụ trợ (như thực phẩm, đồ uống, dịch vụ cá nhân). Akradi nhận định: “Doanh nghiệp hiện tại tốt hơn hẳn trước đại dịch.”
Chiến lược này phản ánh sự thay đổi từ việc cạnh tranh bằng giá (như Planet Fitness hay các chuỗi bình dân) sang cạnh tranh bằng giá trị tổng thể – nơi trải nghiệm, tiện nghi, sự riêng tư và phong cách sống được đặt lên hàng đầu.
Tương lai của gym cao cấp và mối liên hệ với thị trường bất động sản
Trong khi phần lớn thị trường fitness đang phục hồi chậm sau Covid-19, các thương hiệu như Life Time và Chelsea Piers vẫn tiếp tục mở rộng. Tuy nhiên, tương lai vẫn có những điểm cần theo dõi.
Lạm phát kéo dài có thể ảnh hưởng đến khả năng chi trả của khách hàng trung lưu, đặc biệt khi mức phí hiện dao động từ 220 USD/tháng đến hơn 1.900 USD/tháng cho một số gói cao cấp. Sự thay đổi hành vi khách hàng sau đại dịch – ưu tiên làm việc từ xa, giảm nhu cầu commuting – có thể thúc đẩy hoặc cản trở mô hình kết hợp coworking + gym. Việc ký lease dài hạn sẽ trở thành yếu tố sống còn, nhưng cũng làm tăng rủi ro tài chính cho chủ đầu tư nếu mô hình thất bại trong 10–15 năm đầu.
Tuy nhiên, cả Life Time và Chelsea Piers đều tỏ ra tự tin với tầm nhìn dài hạn. Akradi nói rõ: “Chúng tôi đang xây dựng không chỉ phòng tập, mà là những không gian sống kéo dài nhiều thập kỷ.”
shared via nytimes,
