Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc vẫn chưa có hồi kết
26/08/25
 |
| Các tòa nhà dân cư và thương mại của Evergrande phần lớn đều hoang vắng |
Từ đỉnh cao huy hoàng đến cú sụp đổ đau đớn
Năm 2009, khi Tập đoàn China Evergrande – một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc – niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông, thị trường địa ốc của nền kinh tế số hai thế giới đang bùng nổ. Nhu cầu mua cổ phiếu nóng đến mức cứ mỗi nhà đầu tư mua được một cổ phần thì có tới 46 người khác bị loại ra ngoài.
Nhưng cục diện hiện tại hoàn toàn trái ngược. Evergrande, biểu tượng một thời của cơn sốt bất động sản Trung Quốc, vừa chính thức bị hủy niêm yết tại Hồng Kông. Động thái này diễn ra bốn năm sau khi tập đoàn cảnh báo về khó khăn tài chính, và hai năm sau khi nộp đơn xin bảo hộ phá sản.
Với khoản nợ lên tới 300 tỷ USD, sự sụp đổ của Evergrande phản ánh quá trình tan rã chậm rãi và đau đớn của cả ngành bất động sản. Các chính sách của chính phủ Trung Quốc đã giúp tránh một cú sốc sụp đổ đột ngột, nhưng thay vào đó là tình trạng suy thoái kéo dài, gặm nhấm nền kinh tế suốt 5 năm qua.
Bóng mây kéo dài trên toàn bộ nền kinh tế
Khác với cuộc khủng hoảng tài chính 2008 tại Mỹ, cú trượt dài của thị trường bất động sản Trung Quốc không bùng nổ trong chốc lát mà rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” kéo dài. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà mới trong tháng trước giảm với tốc độ nhanh nhất trong chín tháng, trong khi giá nhà cũ tiếp tục lao dốc.
Chính phủ đã can thiệp chọn lọc nhằm ngăn chặn sự sụp đổ hàng loạt. Một ví dụ điển hình là China Vanke – nhà phát triển lớn thứ hai đất nước – liên tục phải dựa vào cổ đông lớn nhất, doanh nghiệp nhà nước Shenzhen Metro, để vay vốn duy trì nghĩa vụ trả nợ. Tính từ đầu năm, Vanke đã nhận chín khoản vay với tổng giá trị 3,4 tỷ USD từ Shenzhen Metro nhằm xoay xở gánh nặng 51 tỷ USD nợ. Tuy nhiên, báo cáo mới nhất cho thấy Vanke lỗ 1,7 tỷ USD trong sáu tháng đầu năm, cao hơn 21% so với cùng kỳ năm trước.
Sự khởi đầu của đà suy thoái xuất phát từ chính sách “ba lằn ranh đỏ” mà Bắc Kinh công bố năm 2020, nhằm kiềm chế tình trạng vay mượn tràn lan của các nhà phát triển. Chính sách này nhanh chóng đẩy nhiều tập đoàn địa ốc vào khủng hoảng thanh khoản. Tuy vậy, khác với năm 2015 khi chính phủ chi hàng trăm tỷ USD hỗ trợ trực tiếp cho người dân đổi nhà ổ chuột để kích cầu, lần này Bắc Kinh kiên quyết không “đổ tiền cứu thị trường”.
Theo Andrew Collier, chuyên gia tại Trường Kennedy, Đại học Harvard: “Đau đớn sẽ kéo dài rất lâu. Trung Quốc không sẵn sàng tiếp tục ném tiền tốt vào chỗ xấu để cứu bất động sản. Ý tưởng chính phủ trung ương tung gói giải cứu toàn diện là điều sẽ không xảy ra.”
Hệ lụy lan rộng: từ doanh nghiệp đến người dân
Trong khi các ông lớn cố gắng tái cấu trúc, nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn đã phá sản. Ngành bất động sản suy thoái kéo theo hàng loạt lĩnh vực phụ trợ, từ xây dựng, môi giới, cảnh quan đều rơi vào tình cảnh lao đao. Đầu tháng này, Tòa án Tối cao Hồng Kông ra lệnh thanh lý China South City Holdings vì không đạt tiến triển đáng kể trong kế hoạch tái cấu trúc.
Điều này diễn ra trong bối cảnh kinh tế Trung Quốc đang đối mặt nhiều thách thức. Cuộc chiến thương mại với Mỹ hạn chế khả năng thúc đẩy xuất khẩu, trong khi tiêu dùng nội địa vẫn trầm lắng. Chính phủ đổ tiền vào phát triển công nghệ lõi như chip bán dẫn, robot, nhưng các khoản đầu tư này khó có thể nhanh chóng bù đắp khoảng trống do bất động sản để lại.
Tầm quan trọng của bất động sản với nền kinh tế Trung Quốc khó có thể diễn tả hết. Ở giai đoạn đỉnh cao, lĩnh vực này đóng góp tới 30% GDP. Doanh thu bán đất cho các công ty địa ốc là nguồn sống quan trọng của ngân sách địa phương. Với nhiều hộ gia đình, mua nhà không chỉ là nơi ở mà còn là hình thức đầu tư an toàn nhất.
Nhưng số liệu hiện nay lại gióng lên hồi chuông báo động. Trong bảy tháng đầu năm 2025, diện tích nhà ở mới xây dựng giảm gần 20% so với cùng kỳ 2024. Tồn kho bất động sản tăng gấp đôi so với mức trung bình lịch sử, theo số liệu của Yicai – cơ quan nghiên cứu tài chính thuộc chính quyền Thượng Hải.
Khi kỳ vọng đầu tư trở thành gánh nặng
Câu chuyện của nhiều gia đình minh chứng rõ sự đảo chiều niềm tin. Tại thành phố công nghiệp Hợp Phì, Victoria Yu, 35 tuổi, cùng chồng mua một căn hộ ba năm trước với giá 330.000 USD, chi thêm 80.000 USD để hoàn thiện nội thất. Đầu năm nay, họ rao bán với mức giá tương đương tiền vốn.
Dù có hàng chục môi giới và khách hàng hỏi thăm, mọi lời đề nghị đều thấp hơn ít nhất 15% so với kỳ vọng. Đối diện nguy cơ mất hơn 100.000 USD, Yu tức giận rút khỏi thị trường. “Tôi không hiểu sao lại tệ đến mức này. Tôi từng tin rằng mua nhà là khoản đầu tư vững chắc,” cô chia sẻ.
Môi giới bất động sản khuyên cô chấp nhận bán lỗ ngay, vì tương lai sẽ còn khó khăn hơn. Nhưng Yu tin giá tại các thành phố hạng hai như Hợp Phì sẽ khó quay lại đỉnh cao, và chấp nhận tiếp tục ở lại căn hộ hiện tại.
Ở Bắc Kinh, nhân viên công nghệ Lily Zhang cũng trải qua hành trình nhiều thăng trầm. Năm 2016, cô mua căn hộ với tâm lý “nếu không mua ngay, giá sẽ còn leo thang”. Sau đó, thị trường tăng nóng đến mức nhiều môi giới liên tục mời gọi Zhang bán lại để hưởng lợi. Nhưng cô trì hoãn cho đến khi gia đình có thêm con nhỏ và nhu cầu nhà ở lớn hơn. Lúc ấy, thị trường đã nguội lạnh.
Cuối cùng, Zhang phải bán ra với mức giá chỉ vừa đủ hòa vốn sau chín năm sở hữu. “Không ai sẵn sàng trả giá. Khi chẳng ai đưa ra con số nào, tôi thực sự hoảng loạn”, cô nhớ lại.
Những động thái muộn màng từ chính quyền
Để cứu thị trường, nhiều chính quyền địa phương đã quay ngược chính sách, từ siết chặt sang nới lỏng. Tháng này, Bắc Kinh bãi bỏ quy định hạn chế số lượng nhà được mua tại các khu vực ngoại thành. Cùng thời điểm, Thượng Hải cũng nới lỏng luật, cho phép người dân đủ điều kiện mua không giới hạn số căn hộ tại vùng ven.
Các biện pháp trên cho thấy nỗ lực thúc đẩy nhu cầu, nhưng chỉ tạo ra tác động hạn chế. Ngay cả tại các thành phố hạng nhất nơi giá nhà có dấu hiệu phục hồi nhẹ, thị trường vẫn ảm đạm. Báo cáo nghiên cứu của Goldman Sachs nhận định: sự khởi sắc chỉ tập trung ở một vài khu vực đô thị lớn, còn lại phần lớn thị trường tiếp tục đi xuống.
Các nhà phân tích cảnh báo bất động sản Trung Quốc đang rơi vào vòng xoáy suy thoái kéo dài, với ít cơ hội đảo chiều trong ngắn hạn. Sự bấp bênh này khiến giới doanh nhân và nhà đầu tư quốc tế đặc biệt quan ngại, bởi bất động sản vốn là trụ cột chính tạo lực kéo cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
shared via nytimes,
