Chiến thắng của Trump và tác động đến thị trường nhà ở Mỹ: Cơ hội hay thách thức giới đầu tư?
10/04/25
Chiến thắng của Donald Trump trong cuộc bầu cử tổng thống Mỹ dấy lên nhiều câu hỏi lớn về tương lai của thị trường bất động sản – một trong những mối quan tâm hàng đầu của cử tri và nhà đầu tư.
Theo Ayrianne Parks, Giám đốc cấp cao về chính sách tại tổ chức Enterprise – chuyên thúc đẩy nhà ở giá rẻ tại Mỹ – “Lần đầu tiên, vấn đề nhà ở thực sự trở thành trọng tâm trong một chiến dịch tổng thống.” Điều này phản ánh mối quan tâm sâu sắc của cử tri đối với chi phí sinh hoạt, trong đó nhà ở đóng vai trò then chốt.
Nghiên cứu của NBC cho thấy, các khu vực có thị trường nhà ở khó tiếp cận nhất lại ghi nhận mức độ chuyển dịch ủng hộ mạnh nhất sang Trump so với kỳ bầu cử 2020. Điều này cho thấy vấn đề giá nhà leo thang – vốn đã tăng hơn 50% kể từ đại dịch COVID-19 – ảnh hưởng trực tiếp đến cảm nhận của người dân về chính sách kinh tế.
Trong khi Phó Tổng thống Kamala Harris là người chủ động dẫn dắt cuộc đối thoại về nhà ở suốt chiến dịch tranh cử, thì Trump gần như không công bố cụ thể chính sách về lĩnh vực này. Tuy nhiên, trong kế hoạch “Agenda 47”, ông cam kết chấm dứt tình trạng vô gia cư ở cựu chiến binh và cải tổ triệt để các thành phố đang đối mặt với tình trạng nghiện ngập, tội phạm và thiếu nhà ở.
Người phát ngôn chiến dịch tranh cử Trump, Karoline Leavitt, khẳng định Trump sẽ có kế hoạch chi tiết nhằm khống chế lạm phát, giảm lãi suất vay mua nhà và tăng khả năng tiếp cận nhà ở. Cụ thể, ông sẽ cắt giảm chi tiêu chính phủ, siết chặt nhập cư, giảm thuế cho các hộ gia đình và gỡ bỏ các quy định gây tốn kém cho doanh nghiệp.
1. Trục xuất diện rộng người nhập cư – Tác động hai chiều
Trump và Phó Tổng thống đắc cử J.D. Vance tuyên bố sẽ thực hiện chiến dịch trục xuất người nhập cư lớn nhất trong lịch sử. Theo họ, điều này sẽ giảm áp lực lên thị trường nhà ở. “Khi bạn cho phép 25 triệu người nhập cư bất hợp pháp vào đất nước, bạn phải cho họ chỗ ở – và điều đó khiến người Mỹ bị cạnh tranh về nhà ở,” Vance phát biểu.
Tuy nhiên, nhiều nhà kinh tế cho rằng không có mối liên hệ rõ ràng giữa nhập cư bất hợp pháp và giá nhà. Ngược lại, việc trục xuất diện rộng có thể làm thiếu hụt lao động trong xây dựng – lĩnh vực mà người nhập cư chiếm khoảng 30%, theo Diễn đàn Di trú Quốc gia. Điều này có thể khiến chi phí xây dựng tăng, làm chậm tiến độ và kéo theo giá nhà tiếp tục tăng.
Tại New York, Giám đốc Rachel Fee của Hội nghị Nhà ở thành phố khẳng định, khủng hoảng nhà ở tại đây đã tồn tại từ trước làn sóng nhập cư, và không thể quy trách nhiệm cho nhóm dân cư này.
Trump cam kết ưu tiên cựu chiến binh, nhưng các chương trình như HUD-VASH đã tồn tại từ lâu và vẫn đang hoạt động hiệu quả, chỉ là chưa được đầu tư đúng mức.
2. Mở đất liên bang để xây dựng nhà ở quy mô lớn
Một trong những điểm sáng trong chính sách nhà ở của Trump là cam kết mở đất liên bang để phát triển các khu nhà ở quy mô lớn, kèm theo chính sách “thuế siêu thấp và quy định siêu nhẹ.” Theo ông, quy định hiện nay đang đội chi phí xây nhà lên tới 30%.
Ý tưởng này không mới – chính quyền Biden cũng từng kêu gọi các cơ quan liên bang đánh giá quỹ đất có thể chuyển đổi thành nhà ở. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách phụ thuộc lớn vào vị trí của các vùng đất này: “Nhiều khu đất liên bang không nằm gần trung tâm việc làm hay phương tiện giao thông công cộng,” Rachel Fee cảnh báo.
Dù vậy, một số dự án nhà ở cho cựu chiến binh trên đất của Bộ Cựu chiến binh (VA) đã từng thành công – cho thấy tiềm năng nếu triển khai đúng cách và có chiến lược rõ ràng.
3. Lãi suất, ngân sách và thuế – ẩn số lớn cho nhà đầu tư
Trump tuyên bố sẽ “kéo giảm lãi suất, hạ giá năng lượng và kìm chế lạm phát” – một tuyên bố gây chú ý vì Cục Dự trữ Liên bang (FED) là cơ quan độc lập. Trong nhiệm kỳ đầu, ông từng gây sức ép buộc FED cắt giảm lãi suất.
Ngay sau chiến thắng của Trump, lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã tăng 9 điểm cơ bản – dấu hiệu cho thấy thị trường kỳ vọng chi phí vay sẽ tăng. Tuy nhiên, nếu FED tiếp tục chính sách hạ lãi suất như vào tháng 9, điều này có thể hỗ trợ thị trường bất động sản, bất chấp định hướng của Nhà Trắng.
Về ngân sách, Trump từng đề xuất cắt giảm mạnh chi tiêu cho chương trình trợ cấp thuê nhà và bảo trì nhà ở công cộng, nhưng không được Quốc hội thông qua. Với việc đảng Cộng hòa kiểm soát cả lưỡng viện, các gói cắt giảm ngân sách nhiều khả năng được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, một số chương trình như Tín dụng thuế nhà ở cho người thu nhập thấp (LIHTC) lại nhận được sự ủng hộ từ cả hai đảng. Ayrianne Parks cho biết: “Chúng tôi kỳ vọng đây sẽ là một trong những ưu tiên lớn, nhất là khi đắc cử, Trump cam kết hoàn tất cải cách thuế trong 100 ngày đầu tiên.”
Đối với giới đầu tư và doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản, nhiệm kỳ mới của Trump mang đến cả cơ hội và rủi ro. Việc mở đất, giảm quy định và khả năng cải cách thuế có thể tạo động lực tăng trưởng. Nhưng mặt khác, biến động lãi suất, rủi ro ngân sách và tác động gián tiếp từ chính sách nhập cư cần được theo dõi chặt chẽ. Việc định hình chiến lược đầu tư trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc lớn vào cách Trump hiện thực hóa các cam kết của mình – và khả năng phối hợp với Quốc hội để thúc đẩy các cải cách sâu rộng.
shared via time,
