Tiền mã hóa tấn công thị trường nhà ở Mỹ
27/06/25
Cơn sóng mới: Mua nhà bằng tiền mã hóa
Thị trường bất động sản Mỹ đang chứng kiến một làn sóng đột phá chưa từng có: nhà đầu tư sử dụng tiền mã hóa như Bitcoin để mua nhà hoặc thế chấp tài sản để mua thêm tiền mã hóa. Một bước tiến quan trọng vừa được chính quyền Trump công bố khi Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) – dưới sự lãnh đạo của ông William Pulte tuyên bố hai đại gia tài chính Fannie Mae và Freddie Mac sẽ bắt đầu chấp nhận tài sản tiền mã hóa như một yếu tố trong hồ sơ xin vay thế chấp nhà.
Theo truyền thống, chỉ có tiền mặt và cổ phiếu mới được tính là tài sản hợp lệ. Nay, tiền mã hóa chính thức "chen chân" vào hệ thống tài chính cốt lõi của nước Mỹ và có thể là bước ngoặt chiến lược trên cả thị trường địa ốc và tài sản số.
Sự xoay chiều của chính quyền Trump
Nếu trước đây ông Donald Trump từng thẳng thừng chỉ trích tiền mã hóa, thì nay, vị Tổng thống này đã trở thành một người ủng hộ nhiệt thành, không giấu tham vọng biến Mỹ thành “thủ phủ tiền mã hóa của thế giới”. Ông Pulte – người đứng sau chính sách mới nhấn mạnh rằng quyết định này được đưa ra sau “nghiên cứu sâu rộng” và hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển tài chính thời Trump. Động thái này được đánh giá là dấu hiệu cho thấy chính quyền sẵn sàng đánh cược với tài sản số để kích thích nền kinh tế, đặc biệt là thị trường nhà ở đang bị chững lại.
Nhà đầu tư muốn giữ tiền mã hóa, vẫn mua được nhà
Một khảo sát mới đây từ Redfin cho thấy khoảng 14% người mua nhà tại Mỹ dự định bán tiền mã hóa để có tiền đặt cọc tăng mạnh so với 5% vào năm 2019. Điều đó phản ánh rõ rệt xu hướng tiền mã hóa hóa trong hành vi tài chính của người dân Mỹ.
Như trường hợp của ông David Doss, một cố vấn tài chính đầu tư tiền mã hóa cho giới giàu, từng phải bán một phần tài sản tiền mã hóa để có tiền mua nhà vào năm 2017. Nếu chính sách mới áp dụng sớm hơn, ông hoàn toàn có thể giữ nguyên tài sản số và vẫn đủ điều kiện vay thế chấp. “Tiền mã hóa và bất động sản – hai loại tài sản xa xưa và tân tiến đang va vào nhau, và nó thay đổi mọi thứ,” ông Doss nhận xét.
Milo – Mô hình cầm cố Bitcoin để mua nhà
Một trong những công ty tiên phong đang tận dụng xu hướng này là Milo, do cựu cố vấn Morgan Stanley – ông Josip Rupena sáng lập. Milo cho phép nhà đầu tư thế chấp Bitcoin để nhận khoản vay mua nhà. Ví dụ, với căn nhà trị giá 1 triệu USD, người mua có thể dùng 1 triệu USD trị giá Bitcoin làm tài sản đảm bảo. Milo giữ số Bitcoin này trong tài khoản an toàn, giải ngân tiền mặt để khách hàng mua nhà, rồi lập hợp đồng thế chấp tương ứng.
Mức lãi suất sẽ cao hơn thông thường vài điểm phần trăm, nhưng đổi lại, khách hàng không phải bán Bitcoin – tránh được thuế lãi vốn. Khi khoản vay được thanh toán hết, Milo trả lại số Bitcoin ban đầu. Tính đến nay, Milo đã giải ngân hơn 65 triệu USD dạng thế chấp này và chào đón chính sách mới của FHFA như một bước tiến dài.
Horizon, Sovana và làn sóng biến nhà thành máy đào Bitcoin
Không chỉ dừng lại ở việc dùng tiền mã hóa mua nhà, một số startup đang giúp chủ nhà rút vốn từ chính bất động sản để... mua Bitcoin. Horizon là ví dụ tiêu biểu, với khẩu hiệu mạnh mẽ: “Biến căn nhà của bạn thành cỗ máy mua Bitcoin.”
Mô hình hoạt động tương tự hợp đồng đầu tư vốn chủ sở hữu (home equity investment contracts). Thay vì trả khoản vay hàng tháng như truyền thống, chủ nhà nhận khoản tiền mặt ứng trước để mua Bitcoin, và sau này chia sẻ lợi nhuận với công ty khi bán nhà hoặc đến thời hạn hợp đồng.
Startup Sovana – do cựu lãnh đạo Google sáng lập áp dụng mô hình tương tự cho cả bất động sản thương mại. Nhà đầu tư như ông Harry Prahl, sở hữu nhiều toà căn hộ, đang cân nhắc dùng các tài sản này làm đòn bẩy để tăng sở hữu tiền mã hóa. Nếu giá Bitcoin giảm, ông sẽ phải bù lỗ. Nhưng nếu tăng, cả hai bên đều hưởng lợi.
Cảnh báo từ chuyên gia tài chính và pháp lý
Dù triển vọng mở ra lớn, nhiều chuyên gia bày tỏ quan ngại sâu sắc. Ông Andrew Pizor – luật sư cấp cao tại Trung tâm Luật Người tiêu dùng Quốc gia cảnh báo: “Lấy tài sản đảm bảo là mái nhà của bạn để đầu tư vào một loại tài sản biến động như tiền mã hóa là một ý tưởng rất tồi. Đây là nơi che chở cho gia đình bạn, bạn phải cẩn trọng.”
Ngoài ra, mô hình như Milo tài trợ 100% giá trị căn nhà mà không cần đặt cọc, đi ngược với thông lệ tài chính truyền thống, cũng khiến giới ngân hàng và các nhà quản lý lo ngại. Nhiều người so sánh rủi ro này với bong bóng bất động sản năm 2008, khi các khoản vay rủi ro không được kiểm soát kỹ càng dẫn đến khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Ai là người chơi chính trong cuộc chơi mới này?
Phần lớn khách hàng của các startup như Milo, Horizon hay Sovana không phải người tiêu dùng phổ thông, mà là các nhà đầu tư giàu có, sở hữu lượng tiền mã hóa đáng kể, hoặc bất động sản có giá trị cao. Các công ty này cam kết tuân thủ luật liên bang và tiểu bang, nhưng thị trường vẫn trong giai đoạn sơ khai, chưa có quy định rõ ràng. Điều đó khiến không ít người lo ngại về nguy cơ mất kiểm soát.
Thị trường bất động sản Mỹ bước vào thời kỳ tài sản số hóa
Dù vẫn còn gây tranh cãi, nhưng không thể phủ nhận một thực tế: tiền mã hóa đang len lỏi vào một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế Mỹ bất động sản. Với chính sách hỗ trợ từ chính phủ, hàng loạt startup tham gia, và nhu cầu ngày càng tăng từ giới đầu tư, mô hình tài chính kết hợp giữa tiền mã hóa và nhà đất có thể sẽ định hình một kỷ nguyên mới.
shared via nytimes,
